En la construcción de bienes inmuebles intervienen una serie de personas obligadas a la correcta ejecución de las obras de acuerdo con su pericia técnica o a responsabilizarse del conjunto de las labores que se hayan llevado a cabo, con la posibilidad de repetir contra los responsables concreto, en el caso de que hubiera tenido que responder por la mala actuación ajena.
Se trata de un conjunto de actividades, cuyos efectos negativos no suelen ser aparentes, ni manifestarse de manera inmediata por lo que la ley (la vigente Ley de Ordenación de la Edificación que sustituyó /complementó al artículo 1591 CC) establece una serie de períodos de garantía, junto con los plazos para el ejercicio de las acciones, estos ya sometidos a las reglas de la prescripción.
Por último la LOE establece una serie de obligaciones en cuanto a la contratación de seguros por los profesionales o/y empresarios intervinentes para cubrir eventuales responsabilidades (aunque no todas)
Especial interés tienen las distintas soluciones que pueden buscarse por la vía jurisdiccional para resarcirse por los propietarios de inmuebles (ya sean personas físicas, jurídicas o entes sin personalidad como las comunidades de propietarios). No se trata de una materia regulada expresamente por la ley, por lo que habrá que analizar la compatibilidad entre distintos tipos de acciones, como podrían ser la rebaja en el precio o la resolución con indemnización de daños y perjuicios, por ejemplo.
El artículo 1591 CC y el artículo 17 LOE
El régimen del artículo 1591 CC está considerado como no vigente en la actualidad (aunque fue un tema que generó bastante polémica) a partir del año 2000, que es cuando entró en vigor el régimen de los artículos 17 y 18 de la ley de ordenación de la edificación.
Esta responsabilidad es por los vicios en la construcción que se manifestaran durante los primeros 10 años una vez concluida la obra. La acción durará quince años (plazo de prescripción) si fuera por incumplimiento condiciones contractuales.
El artículo 17 de la LOE sigue criterios semejantes (plazo de garantía de la obra, plazo para ejercitar las acciones antes los tribunales), pero su regulación es más completa. Podemos decir que la regulación de la responsabilidad edilicia en el CC ha quedado como Derecho Civil General, aplicable a aquello daños (morales, lucro cesante) que no estén contemplados expresamente en la nueva legislación.
Respecto a a la LOE establece una serie de períodos de garantía dependiendo del tipo de daños, esto es, dependiendo de si afectan a elementos estructurales o de mero acabado.
Así:
1) los sujetos intervinentes en el proceso construtivo responderán por un período de 10 años de los daños que se deriven de elementos estructurales (por ejemplo, la cimentación)
2) Por un período de tres años de lo daños materiales que afecten a la habitabilidad.
3) Por un período de un año a los de mero acabado
De acuerdo con el artículo 18, las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
Otra de las peculiaridades de este régimen de responsabilidades es que, pese a que la regla general es que se podrá pedir responsabilidad a cada uno de los que intervinieran de forma individualizada, en caso de no poderse hacer así, se hará de forma solidaria. Y todo ello sin perjuicio de que la persona del promotor inmobiliario siempre responderá solidariamente, sin perjuicio a su derecho de repetición frente a los que resultaren directamente responsables de los daños.
Este régimen garantista frente al dueño o usuario de la obra se completa con la obligatoriedad de contratar un seguro (el llamado seguro decenal) para viviendas que garantice el resarcimiento de los daños que afecten a la estructura (artículo 19.1 c) y Disposición Adicional II de la Ley)
Por último lugar, la ley no define qué tipo de acciones en el caso de daño podrán ejercitarse (habla, de cualquier tipo de acción, sin perjuicio de las contractuales, las cuales estarán sometidas al plazo de prescripción general del artículo 1964 CC y reglas del 1124)
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