En primer lugar disculpas por estar casi un año sin hacer ninguna entrada en esta página. Es un poco irónico que justo cuando había cumplido un año este blog dejase de hacer comentarios hasta ahora. Y la verdad es que este silencio no ha sido por falta de novedades (liberalización del sector energético, la crisis en las instalaciones térmicas en los edificios con el mal momento que pasa la construcción, la polémica de los cementerios nucleares,...), sino por tener poco tiempo para hacer artículos con un mínimo de calidad. Sin embargo, si los que siguen esta página pensaban que había muerto, afortunadamente no lo está todavía. A punto de cumplir dos años, voy a tratar de "despertarla" dándole un nuevo enfoque: no sólo trataremos de temas jurídicos relacionados con la energía, sino de temas jurídicos en general. Por supuesto, sigo abierto a comentarios de todos los que visiten esta página y a colaboraciones, como aparecen propuestas en una entrada anterior y como se han hecho por parte de algunos lectores.
La entrada con la que "renace" esta página es un análisis de las principales novedades de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre que, como dice el título de esta entrada, introduce una serie de modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal. Las reformas a las dos primeras leyes obedecen a la finalidad de fomentar el mercado del alquiler de la vivienda, que tan poco desarrollado está en España en relación con el resto de Europa ( el aquiler es el 11% del mercado de la vivienda frente al 40% en el resto de la UE). Según la Exposición de motivos de la ley, la reforma tiende a dar una mayor seguridad jurídica a las partes del alquiler, mientras que la reforma en la Ley de Enjuiciamiento Civil tiende a agilizar el procedimiento de desahucio, el cual ya tuvo una profunda modificación con la nueva Ley de Enjuuiciamiento Civil del 2000. Por este motivo en la prensa esta Ley ha recibido el título de "desahucio express".
Por otro lado, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no tendría que ver con la finalidad de las anteriores estando encaminada a, según reza la exposición de motivos, " facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que permitirá a los hogares españoles reducir el coste de la factura energética y contribuirá a combatir el cambio climático. Este objetivo inspira también el régimen aplicable a la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los aparcamientos de los edificios."
De acuerdo con La Ley 19/2009, el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos queda redactado de la siguiente forma:
"No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
Por lo tanto se establece una garantía para el arrendador y sus familiares más
cercanos en el supuesto de que necesiten el inmueble alquilado para su vivienda,
estableciéndose así una excepción razonada a la duración mínima del contrato de
cinco años prevista en la Ley. Sin embargo, tal como dice la Exposición de
motivos, esta excepción se establece con una serie de garantías para evitar situaciones abusivas: que la posibilidad de ocupar la vivienda antes de que transcurran cinco años esté contemplada expresamente en el contrato y que la ocupación se produzca en un plazo de tiempo determinado para garantizar que esta se produce efectivamente.
Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil
1º) En cuanto a la transacción judicial en el desahucio (artículo 21.3-nuevo- y 437.3 LEC
Condiciona su eficacia de la transacción entre las partes a que se lleve a cabo el desalojo de la vivienda en el plazo establecido, llevándose a cabo el lanzamiento del inquilino el día y la hora de la citación o el que aparezca en la resolución juidicial que lo ordene. El artículo 437 fija que el plazo para el desalojo no podrá ser inferior a los 15 días, pudiendo pedirse la ejecución del lanzamiento en la demanda de acuerdo con lo que se prevé en el artículo 549 LEC.
2º) Posiblidad de enervamiento. Modificación del apartado 4 del artículo 22 e introducción de un nuevo apartado 5 en dicho artículo.
Se sigue contemplando la posibilidad de enervación del desahucio por una sola vez si el arrendatario paga volunariamente las cantidades que debe al arrendador antes del momento de la celebración de la vista. Sin embargo, no cabrá el enervamiento si se le ha requerido de pago al inquilino fehacientemente con un mes de antelación (hasta ahora eran dos meses dicho plazo) a la presentación de la demanda.
En cuanto al nuevo apartado 5, introduce una regulación en materia de costas para condenar al arrendatario que enerve el desahucio a no ser que demuestre que las rentas o cantidades debidas no pudieron ser cobradas por el arrendador por causas imputables a éste. Esta reforma sigue la línea de la LAU y la LEC en cuanto a evitar, en la medida de lo posible, que los arrendatarios "toreen" a los arrendadores obligándoles a ir a juicio para echarse atrás en el último momento pagando las cantidades que les reclaman. No olvidemos que con la Ley del 64 no había límite alguna en cuanto a la posibilidad de enervación antes del juicio.
3º) Modificación en cuanto a la petición de asistencia jurídica gratuita por el arrendatario y no suspensión del procedimiento si se pide en un momento posterior.
Se introduce un nuevo apartado, el artículo 33.4 en la LEC:
"En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita."
4º)Modificación del artículo 155 LEC en cuanto a actos de comunicación con el demandado.
Para facilitar los mismos se entiende que, a no ser que las partes hubiesen designado un domicilio diferente en el contrato de arrendamiento, este será, a efectos de comunicació, el de la vivienda o local (para arrendamientos no de vivienda) objeto del contrato.
Como complemento a lo anterior, y en cuanto a la comunicación edictal, se acortan los trámites en este tipo de juicios (desahucio y reclamación de rentas y cantidades debidas). En el caso de no poder hallarle en la dirección de la vivienda o local arrendado y de no haber comunicado el demandado/inquilino fehacientemente cambio de domicilio con posterioridad al contrato, se procederá a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios del Juzgado (Oficina Judicial) entendiéndosele citado a los efectos procesales.
De acuerdo con el artículo 497.2, en el caso de no comparecer el demandado en el juicio, la sentencia se notificará por edictos (bueno, aquí me parece que la Ley se ha pasado un poco, deberían intentar agotar un poco más las posibilidades de notificación efectiva en aras a la tutela judicial del demandado a efectos de recurso)
5º) Modificación del artículo 220 en cuanto a condenas de futuro.
En las demandas de desahucio en las que se acumule la reclamación de rentas y/o cantidades debidas, la sentencia , si el demandante lo hubiera pedido expresamente, incluirá las rentas que se devengasen desde la interposición de la demanda hasta la recuperación de la posesión del bien.
6º) Modificación en cuanto al tipo de procedimiento a seguir y la fijación de la cuantía del mismo: Arts 249, 250, 251 y 252 LEC
Se seguirán por los trámites del juicio verbal no sólo las acciones de desahucio basadas en la expiración del plazo del contrato de arrendamiento, sino también las que reclamen cantidades por impago de rentas y cantidades debidas en el arrendamiento, aunque no se reclame el desahucio, sea cual sea la cuantía.
En cuanto a la cuántía del procedimiento, salvo cuando se reclamen acumuladamente o individualmente rentas o cantidades debidas, la cuantía se fijará por el importe anual de la renta en el contrato de arrendamiento en concreto.
En el caso de la acumulación de desahucio por falta de pago y rentas (artículo 252), la acción de mayor valor será la que determine la cuantía del procedimiento.
En el caso de que se hubiesen reclamado rentas o cantidades debidas por el procedimeinto monitorio y hubiese oposición por el inquilino/demandado, sea cual sea la cuantía del procedimiento, se tramitará por las reglas del juicio verbal. (nuevo apartado 3 del artículo 818)
7º) En cuanto a acumulación de acciones en el juicio verbal. Artículo 438 LEC.
En el caso de los juicios por desahucio podrán acumularse las acciones contra el fiador o avalista solidario del arrendatario previo requerimiento de pago. Se trata de otra garantía más para el arrendador que permite facilitar la obtención del cobro de lo que se le debe llevando al juicio verbal la reclamación contra los avalistas, sea cual sea la cuantía adeudada
8º) Lanzamiento tras la sentencia y en el caso de allanamiento:
Artículo 440.3 Si no comparece a la vista se declarará el desahucio sin más trámites, notificándole la sentencia al sexto día desde la vista.
En la citación se fijará el día de lanzamiento que no podrá ser después de un mes desde la fecha de la vista. En el caso de que la sentencia sea condenatoria y que no se recurra, se producirá el lanzamiento sin necesidad de notificación posterior
Artículo 447.1 En los procedimientos por desahucio que terminen con allanamiento (artículo 21 y 447.3) si no se produjese el desalojo voluntario pactado entre las partes , se fijará judicialmente un plazo subsidiario (no superior a los 15 días desde la finalización del período voluntario) para el lanzamiento directo del demandado sin más trámites. En las de incomparecencia (440.3) el lanzamiento se producirá en la fecha que aparezca en la citación para el juicio sin más trámites.
Destacar también en este sentido que, en sede de ejecución de sentencias (artículo 549 LEC) no será necesaria iniciar demanda de ejecución de la misma, pudiéndose solicitar esta en la propia demanda de desahucio y sin tener que esperar al plazo de 20 días (artículo 548) desde la notificación.
En resumidas cuentas, se trata de una reforma de mucho calado que agiliza el procedimiento de desahucio y de reclamación de cantidades debidas, reconduciendo estas al procedimiento del juicio verbal sea cual sea su cuantía, tanto si se presenta una demanda como si se inicia, en este último caso mediante monitorio.
A destacar sobre todo, la reducción del preaviso y la posibilidad de pedir ejecución en la propia demanda, lo que impulsará bastante el proceso.
REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN MATERIA DE INSTALACIONES DE EFICIENCIA ENERGÉTICA:
"Se facilita la posibilidad de tomar acuerdos en las Comunidades de Propietarios para las instalaciones de aprovechamiento energético y puntos de recarga de vehículos eléctricos. Así el nuevo artículo 17.3 LPH dice lo siguiente:
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma."
Por último, destacar que esta ley 19/2009 , publicada el 24 de noviembre de 2009, entró en vigor el 24 de diciembre de ese mismo año
En fin, os adelanto que estoy preparando un artículo muy extenso sobre la Ley 13/2009 de Reforma de la oficina judicial, la reforma más importante que ha sufrido , entre otras, la Ley de Enjuiciamiento Civil desde su promulgación en el 2000 y que entrará en vigor a mediados de este año.
Un saludo y espero que os haya sido útil este pequeño resumen.
